Mietvertrag Lagerfläche / Lagerraum: Vorlage kostenlos (Word & PDF)
Mietvertrag über eine Lagerfläche oder einen Lagerraum für Warenbestand mit Zugang, Sicherheit, Versicherung durch den Mieter und Ausschluss von Gefahrstoffen.
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Vorschau: Mietvertrag Lagerfläche / Lagerraum als Muster
Mietvertrag über eine Lagerfläche zwischen [Firma / Vorname Nachname des Vermieters], [Straße, PLZ Ort], vertreten durch [Name] – nachfolgend „Vermieter“ – und [Firma des Mieters, Rechtsform], [Straße, PLZ Ort], vertreten durch [Name] – nachfolgend „Mieter“ – § 1 Mietsache, Eigenschaften und Übergabe (1) Der Vermieter vermietet dem Mieter auf dem Grundstück [Straße, PLZ Ort] [den abgeschlossenen Lagerraum Nr. [Zahl] mit ca. [Zahl] m² / eine abgegrenzte Teilfläche von ca. [Zahl] m² in der Halle [Bezeichnung]] gemäß Lageplan (Anlage 1) (nachfolgend „Lagerfläche“). (2) Eigenschaften: Zufahrt [ebenerdig / über Rampe / über Lastenaufzug mit [Zahl] kg Tragkraft], Torbreite [Zahl] m, lichte Höhe [Zahl] m, zulässige Bodenbelastung [Zahl] kg/m², [beheizt / unbeheizt], [Stromanschluss vorhanden / nicht vorhanden]. Weitere Eigenschaften werden nicht zugesichert; die Lagerfläche ist nicht klimatisiert und nicht für temperatur- oder feuchtigkeitsempfindliche Güter ausgelegt. (3) Mitbenutzt werden dürfen Zufahrt, Hof zum Be- und Entladen (ohne Dauerparken), [Rampe, Lastenaufzug, WC im Erdgeschoss]. (4) Die Übergabe erfolgt am [Datum]; der Zustand wird im Übergabeprotokoll mit Fotos (Anlage 2) festgehalten. Der Mieter übernimmt die Lagerfläche im besichtigten Zustand. § 2 Nutzungszweck und ausgeschlossene Güter (1) Die Lagerfläche dient ausschließlich der Lagerung von [Art der Waren, z. B. „Textilien, Verpackungsmaterial und Elektronikzubehör“] des Mieters. Kommissionieren, Verpacken und Bereitstellen von Sendungen sind gestattet; dauerhafte Arbeitsplätze, Büro- oder Werkstattnutzung, Verkauf vor Ort und Publikumsverkehr nicht. (2) Nicht gelagert werden dürfen: Gefahrstoffe und Gefahrgüter, leicht entzündliche, explosive, ätzende oder giftige Stoffe, Druckgasflaschen, Kraftstoffe und Lösungsmittel über haushaltsübliche Mengen, Lithium-Batterien in größeren Mengen ohne gesonderte Vereinbarung, Lebensmittel und verderbliche Waren, lebende Tiere und Pflanzen, Waffen und Munition, Waren, deren Besitz verboten ist, sowie Güter, die Geruch, Ungeziefer oder Feuchtigkeit verursachen können. (3) Der Mieter hält die zulässige Bodenbelastung ein, hält Fluchtwege, Feuerlöscher, Hydranten und Elektroverteiler frei und beachtet die Brandschutz- und Hallenordnung (Anlage 3). Auf Verlangen legt er ein Verzeichnis der eingelagerten Waren vor, soweit dies für Versicherung, Brandschutz oder Behörden erforderlich ist. § 3 Mietzeit und Kündigung (1) Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und [Variante A: läuft auf unbestimmte Zeit; es kann von beiden Seiten mit einer Frist von [z. B. 3] Monaten zum Monatsende schriftlich gekündigt werden. / Variante B: wird fest bis zum [Datum] geschlossen; es verlängert sich um jeweils [z. B. 12] Monate, wenn es nicht mit einer Frist von [z. B. 3] Monaten zum Ablauf schriftlich gekündigt wird.] (2) Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt, insbesondere wenn der Mieter trotz Abmahnung Güter nach § 2 Abs. 2 lagert, Brandschutzvorgaben verletzt oder mit zwei Monatsmieten in Verzug ist. § 4 Miete, Nebenkosten, Umsatzsteuer und Kaution (1) Die monatliche Miete beträgt [Betrag] EUR netto ([Betrag] EUR je m²). [Optional: Sie erhöht sich ab [Datum] auf [Betrag] EUR netto.] (2) In der Miete enthalten sind Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung des Gebäudes, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und Hofpflege [sowie Heizung]. Strom in der Lagerfläche wird [über eigenen Zähler / mit einer Pauschale von [Betrag] EUR monatlich] abgerechnet. Verpackungsabfälle entsorgt der Mieter selbst. (3) [Variante A: Der Vermieter optiert nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer; Miete und Nebenkosten sind zuzüglich Umsatzsteuer (derzeit 19 %) zu zahlen. Der Mieter versichert, die Lagerfläche ausschließlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. / Variante B: Die Vermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG).] (4) Die Miete ist monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag auf das Konto IBAN [IBAN] zu zahlen. Aufrechnung und Zurückbehaltung sind nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig. (5) Der Mieter leistet bis zum [Datum] eine Kaution von [Betrag, z. B. zwei Monatsmieten] EUR, die getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und nach Rückgabe innerhalb von [z. B. 8] Wochen abzurechnen ist. § 5 Zugang, Schlüssel und Sicherheit (1) Der Mieter hat Zugang [rund um die Uhr / werktags von [Uhrzeit] bis [Uhrzeit]]. Anlieferungen durch Spediteure sind [jederzeit / werktags zwischen [Uhrzeit] und [Uhrzeit]] zulässig und vom Mieter zu begleiten oder anzumelden. (2) Der Mieter erhält [Anzahl] Schlüssel bzw. Transponder; Nachfertigungen nur mit Zustimmung des Vermieters. Verlust ist sofort zu melden; die Kosten einer Umrüstung der Schließanlage trägt der Mieter, soweit er den Verlust zu vertreten hat. (3) Der Mieter verschließt Lagerfläche und Tore beim Verlassen [und bedient die Alarmanlage gemäß Einweisung; von ihm verursachte Fehlalarme gehen zu seinen Lasten]. Eigene Schlösser, Kameras (nur auf die eigene Fläche gerichtet) und Tresore darf er auf eigene Kosten anbringen. (4) Der Vermieter übernimmt keine Bewachung, Zugangskontrolle oder Obhut für die Waren. Er darf die Lagerfläche nach Ankündigung betreten, um Zustand und Vertragstreue zu prüfen oder Arbeiten auszuführen; bei Gefahr im Verzug jederzeit. § 6 Versicherung und Haftung (1) Der Mieter versichert die eingelagerten Waren und seine Einrichtung auf eigene Kosten gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruchdiebstahl und Vandalismus und weist dies auf Verlangen nach. Er verzichtet gegenüber dem Vermieter auf Ersatz für Warenschäden, soweit diese durch eine solche Versicherung gedeckt sind oder bei üblicher Versicherung gedeckt wären, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt. Er unterhält eine Betriebshaftpflichtversicherung mit mindestens [Betrag] EUR Deckung. (2) Der Vermieter haftet für anfängliche Mängel nur bei Verschulden (§ 536a Abs. 1 BGB ist insoweit ausgeschlossen), im Übrigen nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit sowie bei Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, dann begrenzt auf den vorhersehbaren, vertragstypischen Schaden; die Haftung für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit bleibt unberührt. (3) Der Mieter haftet für Schäden am Gebäude, an Toren, Rampen, Aufzügen und Hof, die er, seine Mitarbeiter, Lieferanten oder Spediteure verursachen, sowie für Schäden durch unzulässig gelagerte Güter, und stellt den Vermieter von Ansprüchen Dritter und Behörden aus der Lagerung frei. § 7 Instandhaltung, Regale und Pflichten des Mieters (1) Der Vermieter hält Dach, Außenwände, Tore, Rampen, Aufzüge und Versorgungsleitungen bis zur Lagerfläche instand. Der Mieter hält die Lagerfläche innen sauber und frei von Ungeziefer und meldet Mängel, Feuchtigkeit, Schädlinge und Beschädigungen unverzüglich. (2) Regale und Einbauten stellt der Mieter auf eigene Kosten standsicher auf; Bohrungen in Boden und Wänden bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Die Vorschriften für Lagereinrichtungen und die Traglast nach § 1 Abs. 2 sind einzuhalten. (3) Die Lagerung außerhalb der Mietfläche, insbesondere in Verkehrswegen und vor Toren, ist unzulässig; dort abgestellte Gegenstände darf der Vermieter nach erfolgloser Aufforderung auf Kosten des Mieters entfernen. § 8 Vermieterpfandrecht und Untervermietung (1) Dem Vermieter steht das gesetzliche Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters zu (§ 562 BGB). Der Mieter teilt auf Verlangen mit, welche Waren nicht in seinem Eigentum stehen (Kommissionsware, Eigentumsvorbehalt, Sicherungseigentum). (2) Untervermietung, Mitbenutzung durch Dritte und entgeltliche Einlagerung fremder Waren bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. § 9 Rückgabe (1) Bei Beendigung gibt der Mieter die Lagerfläche vollständig geräumt, besenrein, frei von Regalen und Einbauten und mit allen Schlüsseln zurück; Bohrlöcher und Beschädigungen beseitigt er fachgerecht. Ein Rückgabeprotokoll wird erstellt. (2) Bei verspäteter Rückgabe schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete (§ 546a BGB). Zurückgelassene Waren darf der Vermieter nach Aufforderung und Ablauf von [z. B. 2] Wochen auf Kosten des Mieters einlagern, verwerten oder entsorgen. § 10 Schlussbestimmungen (1) Änderungen und Ergänzungen bedürfen der Schriftform; das gilt auch für diese Klausel. Die Parteien kennen § 550 BGB und werden Nachträge als solche kennzeichnen und mit diesem Vertrag verbinden. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. (2) Sollte eine Bestimmung unwirksam sein oder werden, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam; die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt. (3) Gerichtsstand ist, soweit beide Parteien Kaufleute sind, [Ort]. Es gilt deutsches Recht. (4) Anlagen: Anlage 1 Lageplan, Anlage 2 Übergabeprotokoll, Anlage 3 Brandschutz- und Hallenordnung. [Ort], den [Datum] ______________________________ [Name], Vermieter ______________________________ [Name, Funktion], für den Mieter HINWEIS: Diese Vorlage von GründerX (gruenderx.de) ist ein unverbindliches Muster und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor der Verwendung an den Einzelfall anpassen und im Zweifel prüfen lassen.
Die vollständige Vorlage mit allen Abschnitten bekommst du nach Bestätigung deiner E-Mail-Adresse – als Word, PDF oder Text.
Wofür die Vorlage passt
- Du betreibst einen Online-Shop oder Handel und brauchst Platz für Warenbestand, Verpackung und Retouren
- Du vermietest eine Halle, Garage oder einen Kellerraum als Lager an ein Unternehmen
- Reine Lagernutzung ohne Büro, Werkstatt oder Publikumsverkehr
- Versicherung der Waren soll beim Mieter liegen, Gefahrstoffe sollen ausgeschlossen sein
Das steht drin
- 1.§ 1 Mietsache, Eigenschaften und Übergabe
- 2.§ 2 Nutzungszweck und ausgeschlossene Güter
- 3.§ 3 Mietzeit und Kündigung
- 4.§ 4 Miete, Nebenkosten, Umsatzsteuer und Kaution
- 5.§ 5 Zugang, Schlüssel und Sicherheit
- 6.§ 6 Versicherung und Haftung
- 7.§ 7 Instandhaltung, Regale und Pflichten des Mieters
- 8.§ 8 Vermieterpfandrecht und Untervermietung
- 9.§ 9 Rückgabe
- 10.§ 10 Schlussbestimmungen
Das musst du wissen
- Der Vermieter versichert in der Regel nur das Gebäude. Deine Ware ist nicht mitversichert – du brauchst eine eigene Inhalts- bzw. Warenversicherung (Feuer, Leitungswasser, Einbruch). Prüfe, ob der Versicherer die Lagerbedingungen (Zutritt Dritter, keine Alarmanlage) akzeptiert.
- Gefahrstoffe, Akkus in großen Mengen, Druckgasflaschen, Lebensmittel oder verderbliche Waren haben eigene Auflagen (Brandschutz, Lagerklassen, Kühlung). Die Vorlage schließt sie aus; brauchst du sie, muss das ausdrücklich mit dem Vermieter und ggf. der Feuerwehr geklärt werden.
- Beachte die Traglast: Hochregale und Paletten mit Getränken oder Fliesen überschreiten schnell die zulässige Bodenbelastung. Lass dir die Werte vom Vermieter geben und schreibe sie in den Vertrag.
- Auch beim Lager gilt § 550 BGB: Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, muss er vollständig und mindestens in Textform (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB, seit 2025) festgehalten werden, sonst ist er nach einem Jahr ordentlich kündbar.
Stand Oktober 2026. Muster nach deutschem Recht; GründerX ist Software und leistet keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wann du einen Mietvertrag für eine Lagerfläche brauchst
Der Keller ist voll, die Garage auch, und die Pakete für den Online-Shop stapeln sich im Flur: Spätestens dann mietest du ein Lager. Die Vorlage passt für einen abgeschlossenen Lagerraum, eine abgegrenzte Teilfläche in einer Halle, eine Garage oder einen Kellerraum, in dem du Warenbestand, Verpackungsmaterial und Retouren unterbringst. Sie passt auch für die andere Seite: Du hast eine Halle oder einen leeren Raum und vermietest ihn an ein Unternehmen als Lager. Nicht gedacht ist das Muster für Büro, Werkstatt oder Verkauf vor Ort; dafür gibt es den Gewerbemietvertrag. Auch die entgeltliche Einlagerung fremder Waren mit Obhutspflicht ist ein anderer Vertrag, nämlich ein Lagervertrag, bei dem der Lagerhalter die Ware verwahrt.
Was muss in einen Lagermietvertrag?
Bei der Lagermiete entscheiden die Eigenschaften der Fläche und die Frage, wer die Ware versichert. Diese Punkte stehen in der Vorlage:
- Lagerraum oder Teilfläche mit Lageplan, Zufahrt, Torbreite, lichte Höhe, zulässige Bodenbelastung, Heizung und Strom (§ 1)
- Nutzungszweck mit Art der Waren, erlaubte Nebentätigkeiten wie Kommissionieren und Verpacken, Liste der ausgeschlossenen Güter von Gefahrstoffen bis Lebensmitteln, Brandschutz- und Hallenordnung (§ 2)
- Mietzeit als unbefristeter Vertrag mit Kündigungsfrist oder als befristeter Vertrag mit automatischer Verlängerung (§ 3)
- Miete netto je Quadratmeter, enthaltene Nebenkosten, Stromabrechnung, Umsatzsteuer-Variante und Kaution (§ 4)
- Zugangszeiten, Anlieferungen, Schlüssel, Alarmanlage und Ausschluss von Bewachung und Obhut (§ 5)
- Versicherung der Waren durch den Mieter mit Regressverzicht, Haftung beider Seiten (§ 6)
- Instandhaltung, standsichere Regale, Traglast und Lagerung außerhalb der Fläche (§ 7)
- Vermieterpfandrecht und Untervermietung (§ 8), Rückgabe (§ 9), Schriftform und Anlagen (§ 10)
Lagerraum Mietvertrag Muster ausfüllen
Starte in § 1 mit den technischen Daten, die du dir vom Vermieter geben lässt: Torbreite in Metern, lichte Höhe, Bodenbelastung in Kilogramm je Quadratmeter, Tragkraft des Lastenaufzugs. Diese Zahlen sind später die Grenze für deine Regale und Paletten. In § 2 beschreibst du die Waren konkret, etwa „Textilien, Verpackungsmaterial und Elektronikzubehör“, und streichst aus der Verbotsliste nichts heraus, ohne es mit dem Vermieter zu klären. In § 3 wählst du Variante A für einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsfrist oder Variante B für eine feste Laufzeit mit Verlängerung. In § 4 trägst du die Miete netto und je Quadratmeter ein, entscheidest, ob Strom über Zähler oder Pauschale läuft, und wählst die Umsatzsteuer-Variante. In § 5 regelst du Zugang rund um die Uhr oder zu festen Zeiten und die Zahl der Schlüssel. In § 6 setzt du die Deckungssumme der Betriebshaftpflicht ein. Die Vorlage lädst du kostenlos als Word, PDF oder Text.
Typische Fehler bei der Lagermiete
Der häufigste Fehler: Die Ware ist nicht versichert. Die Gebäudeversicherung des Vermieters deckt das Gebäude, nicht deinen Bestand; bei Rohrbruch, Einbruch oder Brand ohne Verschulden des Vermieters trägst du den Verlust selbst. Zweiter Fehler ist die Traglast: Paletten mit Getränken, Fliesen oder Papier überschreiten schnell die zulässige Bodenbelastung, und Hochregale brauchen einen standsicheren Aufbau. Dritter Fehler sind Gefahrstoffe und große Mengen Lithium-Akkus, die eigene Lagerregeln und Brandschutzauflagen haben; sie gehören nur mit ausdrücklicher Vereinbarung ins Lager. Vierter Fehler ist die stille Umwandlung in einen Arbeitsplatz: Wer dauerhaft im Lager packt, braucht Heizung, Tageslicht und Sanitärräume nach der Arbeitsstättenverordnung. Fünfter Fehler ist die vergessene Form des § 550 BGB (seit 2025 Textform) bei Laufzeiten über ein Jahr. Und sechstens: Kommissionsware und Ware unter Eigentumsvorbehalt nicht benennen, obwohl das Vermieterpfandrecht sie nicht erfasst.
Rechtliche Grundlagen: Gewerbemiete, § 550 BGB und Vermieterpfandrecht
Eine Lagerfläche ist ein Geschäftsraum, also gelten die allgemeinen Mietregeln der §§ 535 ff. BGB und über § 578 BGB einzelne Wohnraumvorschriften, vor allem die Formvorschrift des § 550 BGB für Verträge mit Laufzeit über ein Jahr, für Gewerberäume seit dem 1. Januar 2025 in Textform (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Kündigungsschutz und Mietpreisbremse gibt es nicht. Das gesetzliche Vermieterpfandrecht aus § 562 BGB gibt dem Vermieter für seine Forderungen ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters; Ware, die dir nicht gehört, fällt nicht darunter, weshalb § 8 der Vorlage die Benennung solcher Waren verlangt. Die Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe steht in § 546a BGB. Die Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel aus § 536a Abs. 1 BGB schließt die Vorlage aus, was zwischen Unternehmern zulässig ist. Umsatzsteuerlich ist die Vermietung nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei, mit Option nach § 9 UStG. GründerX stellt das Muster bereit; eine Rechtsberatung ersetzt es nicht.
Wann die Lagerflächen-Vorlage nicht reicht
Sobald das Lager mehr als Lager ist, brauchst du einen anderen Vertrag: Bei Büro, Werkstatt oder Verkauf vor Ort den Gewerbemietvertrag, bei der Verwahrung fremder Ware gegen Entgelt einen Lagervertrag mit Obhutspflicht. Bei Gefahrstoffen, Druckgasflaschen, Lebensmitteln, Kühlware oder großen Mengen Lithium-Batterien müssen Lagerklassen, Brandschutz und Behördenauflagen vorher mit dem Vermieter und gegebenenfalls der Feuerwehr geklärt und als Anlage festgehalten werden. Bei Hallen mit Umbauten, Hochregallagern über mehrere Ebenen, Flächen in Logistikparks mit Rampenbetrieb rund um die Uhr oder Laufzeiten ab fünf Jahren lohnt sich die anwaltliche Prüfung. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter Index- oder Staffelmieten verlangt oder du selbst in die Halle investierst und wissen willst, was bei Vertragsende mit Einbauten passiert.